Tag Archives: ипотека

Причины ипотечного кризиса

Причины кризиса ипотеки в США закладывались еще в 80-е годы. Было это так (цитата из книги Льюиса “Покер лжецов″):

 

“Вот такого рода люди занимались закладными на жилые дома – просто какие-то пастухи овец по сравнению с боевыми ковбоями Уолл-стрит. Ковбои торговали облигациями – правительственными и корпоративными. А когда ковбой торгует облигациями, он делает это гурьбой и гуртом. Он встает и кричит на весь торговый зал: «Я взял десять миллионов IBM восемь с половиной (8,5 – процентные облигации), чтобы пропустить их (продать) по сто одному, и я хочу, чтобы это дерьмо ушло немедленно». Никогда в жизни он не сможет представить себя кричащим: «Я взял закладную на жилой дом Мервина К. Финкльбергера на сумму 62 тысячи долларов по сто одному; ей до погашения еще двадцать лет; он выплачивает по ней 9 процентов в год. Это дивная маленькая сделка, с тремя спальнями, совсем близко от Норволка. Мужик тоже славный». Маклер не может гуртовать домовладельца.

Проблема была достаточно фундаментальной и никак не сводилась к пренебрежению средними американцами. Закладные – это не облигации, ими нельзя было торговать. Это были ссуды сберегательных банков, и предполагалось, что они никогда не выйдут за пределы этих банков. Для Уолл-стрит, привыкшей оперировать большими суммами, закладная на один дом не представляла интереса в качестве инвестиционного инструмента. Никакой маклер или инвестор не согласился бы шнырять по пригородам, проверяя кредитоспособность домовладельца, которому только что выдан кредит. Чтобы закладные превратились в облигации, их нужно было обезличить.

Их следовало по меньшей мере сложить в нечто единое – закладные на дома разных домовладельцев. Инвесторы и маклеры доверились бы законам статистики и стали бы покупать пулы из нескольких тысяч кредитов под закладные, выданных сбербанками. Они могли бы быть уверены, что по законам вероятности только малая часть этих кредитов не будет погашена в срок. Тогда можно эмитировать бумажные облигации, дающие владельцам право на пропорциональную долю дохода от пула закладных – на гарантированный кусок пирога. Можно создать миллионы пулов, каждый из которых будет однородным, поскольку будет содержать закладные со сходными характеристиками. Пул, к примеру, может состоять из закладных под жилые дома ценой менее 110 тысяч долларов, по которым выплачивают 12 процентов годовых. Держатель бумажной облигации станет получать на свои деньги 12 процентов в год плюс пропорциональную часть платежей домовладельцев в счет погашения основной суммы кредита.

После такой стандартизации облигации на пулы закладных могут быть проданы американскому пенсионному фонду, токийской трастовой компании, швейцарскому банку, избегающему налогов греческому судовладельцу, который проживает на своей яхте, курсирующей в заливе Монте-Карло, да и вообще любому, у кого есть деньги для инвестирования. Такими облигациями можно торговать. Каждый торговец увидит только одно – эти бумаги представляют собой облигации. Облигациями уже можно торговать гурьбой и гуртом. Непроницаемую границу можно провести ниже центральной точки рынка. На одной стороне этой границы будут домовладельцы, на другой – инвесторы и маклеры. Две эти группы никогда не встретятся воочию, что представляется довольно забавным, поскольку принято считать, что, если ты кому – то ссужаешь деньги на покупку дома, ты должен хотя бы поглядеть в глаза своему должнику. Но домовладелец встретится только с менеджером его местного Сбербанка, который даст деньги и которому со временем придется вернуть долг. А инвесторы и маклеры увидят только бумажные облигации.”

 

Павел Сурменок

Красноярск, 6 июня 2009 года, вечер

 

Хитрые ипотечные кидалы

На днях решил зайти на Lenta.Ru, почитать, что в мире делается. И наткнулся на интервью с председателем совета директоров компании “Кредитмарт” Джеймсом Куком.

И ответ на первый же вопрос даёт понять, что одно из двух. Отвечает на вопросы либо дурак, либо подлец.

 

“И, к тому же, недвижимость – это самая лучшая инвестиция из всех, которые я знаю”

 

Ммм… Джеймс, а почему вы считаете, что покупка недвижимости – это инвестиция? Википедия говорит, что инвестиции – это “долгосрочные вложения капитала с целью получения дохода”. Определения инвестиций из других, более авторитетных источников аналогичны.

А между тем клиенты Джеймса покупают недвижимость, чтобы в ней жить, а не с целью получения дохода. Инвестицией это можно назвать только если например владелец жилья будет его сдавать в аренду, или ожидает что лет через десять стоимость объекта увеличится и он его продаст дороже.

Ну ладно, предположим что Джеймс честно не знает, с какой целью его клиенты покупают недвижимость на взятые у него кредиты. Но почему он говорит о том, что это “лучшая инвестиция”? Для кого лучшая? Это примерно то же самое, что заявить, что “Audi R10 TDI – лучший автомобиль”. Да, если вы хотите победить в гонках “24 часа Ле-Мана“, то это хороший выбор. Но если вам нужно привезти из села Кукуево 3 мешка картошки, то даже ВАЗ-2101 справится с этой задачей лучше.

Так же и с инвестициями. Выбор инструмента зависит от инвестора. Для одного идеальное вложение – акции российской нефтянки, потому что он работает в РосНефти, знает ситуацию в отрасли, готов тратить достаточно времени  на анализ рынка и управление активами, и готов рисковать. Для другого лучший выбор – срочные банковские депозиты и небольшие вложения в ПИФы облигаций, потому что он не хочет рисковать и у него нет времени, чтобы активно управлять своими активами.

Люди разные, цели разные. Как в таком случае можно делать такое резкое заявление, что недвижимость – лучшая инвестиция? Ладно, чёрт с ним, положим что все люди одинаковы, все хотят много денег, мало риска и не думать. Но даже в этом случае как-то слабовато выглядит недвижимость. Допустим, что мы покупаем за наличку 1-комнатную квартиру в Красноярске за 1,6 млн рублей, и будем сдавать ее в аренду по 10000 рублей в месяц. Тогда мы имеем 7,5% годовых за счет арендной платы. Это не учитывая, что из этих доходов вычитаются расходы на услуги ЖКХ, на периодический ремонт квартиры. Можно надеяться, что стоимость квартиры будет также расти в будущем. В долгосрочной перспективе (10-20 лет) возможно так и будет. Но что будет в ближайшие годы – этого никто не знает. Вполне возможно, что цены будут падать, т.к. предыдущие годы они росли нереально быстро и сейчас явно завышены.

Это такая ситуация, если покупать квартиру за наличные. А Джеймс предлагает покупать в кредит. Под неслабые проценты порядка 20% годовых. Какая тут нахрен прибыль? :)

 

Павел Сурменок

Красноярск, 8 мая 2009 года, вечер